Dicas em contratos de aluguel

   Qual a diferença entre revisão de aluguel e reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel nos prazos determinados em lei, calculado pelo índice de inflação estipulado em contrato.

A revisão do valor de aluguel, ou revisional, significa que, em qualquer momento e de comum acordo, o inquilino e o proprietário do imóvel residencial podem alterar o contrato de locação, estabelecendo um novo valor para a locação. A revisional geralmente acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado.

Os índices que podem ser usados para definir o reajuste são: IGP-M (o mais comum); IGP-DI; IPC/FGV; INPC/IBGE; IPCA/IBGE; IPC/FIPE.

    O proprietário pode pedir verbalmente que o inquilino desocupe o imóvel?

Não. Caso o proprietário tenha interesse na retomada do imóvel, deverá informar o inquilino por meio de documento que comprove essa intenção: notificação, carta registrada, etc.

    Quando o proprietário pede o imóvel, o inquilino é obrigado a sair no dia seguinte?

Não. O prazo mínimo concedido em lei para a desocupação, terminado o contrato de locação, é de 30 dias. Saiba que existem diversas situações previstas em lei. Caso você esteja com este problema, procure maiores informações e, principalmente, não assine quaisquer documentos antes de uma orientação jurídica.

Se o inquilino não desocupar o imóvel ao final do contrato ou dentro dos prazos legais, o proprietário pode chegar lá e colocar as coisas do inquilino na rua, ou impedir o inquilino de permanecer no imóvel?

Não. Se o inquilino não desocupar o imóvel, o proprietário poderá entrar com uma ação de despejo, ou seja, o juiz determinará a desocupação do imóvel. Se o proprietário decidir pela desocupação do imóvel à força, dispondo na rua fogão, camas, roupas, etc., o inquilino poderá acionar a polícia, pois a lei não lhe dá esse direito. Caso exista acordo amigável para a desocupação do imóvel, deve-se honrar o que foi combinado.

    Existem outros casos onde a desocupação do imóvel pode ocorrer?

Sim. A retomada do imóvel pode, ainda, ser solicitada pelo proprietário nestes casos:

• Acordo formal entre as parte
• Infração legal ou contratual
• Falta de pagamento do aluguel e/ou encargo
• Necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo) e que seja recusada pelo inquilino ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel
• -Alienação, venda ou cessão do imóvel. Nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias

    Se o inquilino quiser sair do imóvel antes de terminado o prazo da locação contratada, ele deverá pagar alguma coisa ao proprietário?

O inquilino poderá rescindir o contrato de locação por prazo determinado e sair do imóvel desde que pague a multa pactuada (proporcional ao prazo) ou, na sua falta, a que for determinada judicialmente. Saiba que o inquilino não é obrigado a pagar a multa se a rescisão do contrato de locação decorrer de transferência de emprego para outra localidade, feita pelo seu empregador. Neste caso, o proprietário deverá ser notificado com pelo menos 30 dias de antecedência.

    Se o contrato de locação for por prazo indeterminado e o inquilino quiser deixar o imóvel, o que ele deverá fazer?

Se o contrato for por prazo indeterminado, o inquilino poderá desocupar o imóvel comunicando o proprietário com 30 dias de antecedência. Este comunicado deve ser feito por escrito, em duas vias. Uma delas ficará com o inquilino e deverá ser devidamente protocolada pelo proprietário.

    O proprietário pode se negar a fornecer recibo de aluguel e encargos?

Não. O proprietário é obrigado a entregar o recibo discriminando o valor do aluguel e dos encargos, tais como água, luz condomínio, etc. No caso das habitações multifamiliares (cortiços), se o locador ou sublocador negar-se a dar o recibo, o inquilino ou sublocatário deverá dirigir-se à delegacia mais próxima e comunicar o fato ao delegado. A recusa do fornecimento de recibo é crime previsto na Lei do Inquilinato.

    Quais modalidades de garantia o locador pode exigir do locatário?

São fiador, seguro-fiança (que é feito em seguradoras) ou caução (que é um depósito em dinheiro, em geral de três meses de aluguel, em uma poupança conjunta de proprietário e inquilino). Se a garantia escolhida for o fiador, ele não é obrigado a ter mais de um imóvel.

    Podem ser exigidas duas formas de garantia?

Não. Imobiliária e locador só podem exigir uma única forma de garantia: fiança, seguro-fiança (que é feito em seguradoras) ou caução (que é um depósito em dinheiro). Se a garantia escolhida for o fiador, ele não é obrigado a ter mais de um imóvel.

    Pode haver multas estipuladas no contrato?

Sim. As multas estipuladas em contrato são aquelas por atraso no pagamento do aluguel, por rescisão contratual antes do término do contrato por parte do inquilino, e por infração a qualquer das cláusulas do contrato. Essas multas não têm limites estipulados em lei, mas a praxe é que a multa por atraso no pagamento seja de 10%, e que as demais multas sejam de até três meses de aluguel. Se o inquilino considerar alguma cobrança abusiva, pode questionar na Justiça.

Se o inquilino rescindir o contrato antes do término do seu prazo – o prazo estabelecido pela lei para o contrato é de 30 meses, mas varia bastante -, porém, a lei exige que a multa paga seja proporcional. Se tiver passado um terço do prazo do contrato, serão pagos apenas dois meses de aluguel, e assim por diante.

O proprietário, por sua vez, não pode pedir o imóvel de volta antes de terminado o prazo do contrato. E é possível estipular que o locatário pode devolver o imóvel depois de doze meses sem multa.

    O proprietário pode recusar o inquilino por causa de sua profissão?

Não. Muitos proprietários preferem alugar seus imóveis para profissionais que pareçam ter carreiras mais estáveis, mas discriminação é crime. O problema, nesse caso, é provar que ocorreu a discriminação. Isso porque quando o candidato faz sua ficha cadastral, o proprietário já vai saber sua profissão, mas pode dar outro motivo para não aceitá-lo. Mas se o candidato tiver provas ou uma testemunha que tenha presenciado o proprietário dizer que não quer o inquilino por sua profissão, é possível entrar com uma ação por danos morais dentro de três anos. Mas pode se negar a alugar imóvel para república.

Fonte: CBN